Возможность установления условий продления договора аренды.

[Палландо]

Договор аренды недвижимости заключен на срок 11 месяцев. Если ни от одной стороны не поступит уведомление о нежелании продлевать договор, договор автоматически продлевается на тех же услвоиях на новый срок, но в любом случае не может быть продлен таким образом больше, чем на 10 лет с момента заключения. В договоре установлено, что Арендодатель вправе направить уведомление о нежалении продлевать отношения только в определенных случаях (по странному стечению обстоятельств - этот перечень совпадает с перечнем ГК, при котором вправе Арендодатель требовать расторжения договора).

Возникает вопрос, является такая юридическая конструкция правомерной. Если нет - то почему? )

[pivalex]

сделка недействительна по мотивам притворности. реституции не будет, поскольку по правилам реституции при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В результате исполнения ничтожной сделки арендатор фактически пользовался предоставленным ему помещением и в силу правил о реституции обязан возместить другой стороне в денежной форме стоимость этого пользования.
Арендная плата является формой оплаты собственнику за право пользования переданным в аренду имуществом.

итого - никто ничего не должен

[Палландо]

Вот так вот значицца....
Хорошо, я немного подправлю условие. Перечень нарушений, при которых Арендодатель вправе направить уведомление не совпадает с перечнем ГК, он шире и включает несколько дополнительных оснований (например, если Арендатором была допущена значительная (более, чем на 20 дней) просрочка внесения арендной платы.

[pivalex]

Вариант сложнее. Фантазировать по поводу условий можно долго.

не вскидку можно занять две позиции:

1) сделка притворна, поскольку ограничивает права арендатора прекратить аренду, тем самым стороны изначально расчитывали на долгосрочный договор аренды
2) сделка действительна, поскольку стороны сводобны в договоре и сами определили момент условия его непродления.

В условиях административной экономики думаю что предпочтительна ситуация 1

[Палландо]

Т.е для "административной экономики" гражданское право не предусматривает возможности установить зависиммость направления уведомления о невозможности автоматической пролонгации от факта наличия или отсутствия конкретных правонарушений, допущенных стороной. Возможно ли установление такой зависимсоти не от действий стороны, а от объективных событий? Изменение индекса потребительских цен на определенную величину и т.п.?

[freeplayer]

сделка недействительна по мотивам притворности.

притворности?
это почему??

ГХУ так и работает, заключает договора аренды до года с условием, что он продлевается на техже условиях, если ни одна из сторон не изъявит желании его прекратить.

[pivalex]

freeplayer

поясню как можно проще.

Для начала напомню теории - притворная сделка - сделка, прикрывающая иную сделку, которую стороны желали в действительности совершить.

Теперь смотрите - если я называю договор купли - продажи договором займа, а по содержанию договора устанавливаю все необходимые императивные условия, характерные для договора купли - продажи, не вдаваясь в диспозитивные условия, то Вы согласитесь, что это у нас будет договор купли - продажи, независимо от того, как его назвали.

Теперь посмотрите условия казуса - договор аренды вроде бы на 11 месяцев, по условиям - автоматическое продление, но условием непродления - только основания, предусмотренные ГК. То есть если не будет грубого нарушения условий аренды, договор всегда продлится. А значит он всегда будет на срок более 1 года, поскольку по инициативе любой из сторон его так просто не расторгнешь, если соблюдаются условия договора. А односторонний отказ от обязательств как известно недопустим.

Таким обрзаом, у нас стороны, заключив такой "краткосрочный" договор, в реальности прикрывали долгосроный догоовр аренды.

Теперь надеюсь понятно?

[freeplayer]

я тоже постараюсь


Статья 592. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 581).

про диспозитивные и императивные нормы права что-нибуть слышал??

[pivalex]

Вашу глубокую мысль, коллега, не понял. поясните подробнее.

какова связь недействительной сделки и преимущественнго права на заключение договора на новый (или неопределенный??) срок?

Про нормы слышал, еще на 1 курсе от Калинина. И какой вывод?

[freeplayer]

ИМХО.
Связи в данном случае действительно никакой.
Т.к. недействительности сделки нет, на мой взгляд, потому, что никакую иную сделку в данном случае договор аренды не "прикрывает".

Просто неверно сотавляется договор и поэтому буде применена вышеуказаннаяы норма о продлении договора аренды на неопределнный срок.

ГХУ именно такие договора и пишет, только без ограничения срока.
В кадастровом, также консультируют, что если договор продлевается, таким способом, то он продлевается на неопределнный срок, а формулировка договора неверна.

[pivalex]

Коллега, мысль Вашу понял. Рекомендую ознакомиться с понятием воля и волеизъявление в гражданском праве.

Вы могли бы быть правы если бы стороны не согласовали свою волю по продлению договора. У нас иная ситуация. И давайте пользоваться юридическими терминами - что значит неверно написали в договоре? Неверно для кого?

[freeplayer]

И давайте пользоваться юридическими терминами - что значит неверно написали в договоре? Неверно для кого?

ок. не соответсвует действующему законодательсву, а это не основание признавать сделку притворной.

[pivalex]

очень интересно - несоответствие действующему законодательству по ГК какие последствия влечет?

[freeplayer]

В споре главное вовремя прейти на личности.
Жванецкий


Статья 181. Последствия недействительности части сделки

Недействительность части сделки не влечет за собой недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

И о чем мы спорим?

[pivalex]

если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.


умница!

помните я говорил про волю и волеизъявление. а теперь подумайте на что была направлена воля сторон нашего договора аренды, ограничивающих условия его прекращения.